BESKATNING I NORGE
Dersom du er bosatt i Norge skattemessig, gjelder det såkalte «globalinntektsprinsippet» i skatteloven § 2-1. Du vil da være forpliktet til å føre opp fritidseiendommen i utlandet, i din norske skattemelding (selvangivelse).
Det skal i denne forbindelse fastsettes en såkalt «formuesverdi» (tidligere ligningsverdi) på eiendommen. Normalt vil man kunne benytte 20 % av eiendommens antatte markedsverdi i den stat hvor fritidseiendommen ligger. Formuesverdien skal ikke overstige 30 % av antatt markedsverdi.
Formuesverdien på fritidseiendommen skal tas med som en del av din skattepliktige formue på innlevert skattemelding og vil inngå ved fastsettingen av formues- og inntektsskatt (ligningen) i Norge.
UTLEIE
Dersom du bruker eiendommen normalt som fritidsbolig selv, og delvis leier eiendommen ut, så skal 85 % av leieinntektene som overstiger kr. 10 000 oppgis som leieinntekt som beskattes med en skattesats på 24 %. I denne forbindelse må man fylle ut skjema RF-1189 som et vedlegg til norsk skattemelding.
Leieinntekten vil ofte (men ikke alltid) også være skattepliktig i det land eiendommen ligger. I disse tilfellene vil man normalt kunne kreve kreditfradrag ved skattefastsettingen i Norge for skatt betalt i den stat eiendommen ligger. Skjema RF-1147 må fylles ut og vedlegges den norske skattemeldingen, samt at det må dokumenteres hvilket beløp du har betalt i skatt i utlandet og at dette er samme type skatt i begge stater.
HAR DU SOLGT FRITIDSEIENDOMMEN I 2017?
I Norge så vil en gevinst ved salg av fritidseiendom være unntatt beskatning, hvis eieren har brukt eiendommen som fritidsbolig i minst 5 av det siste 8 årene jfr. Skatteloven § 9-3.
Normalt så vil en gevinst ved salg av fritidseiendom i utlandet også være skattepliktig i den stat hvor eiendommen ligger. Dette vil være tilfellet i alle stater hvor skatteavtalen med det respektive land bygger på «kreditmetoden» (f.eks. Danmark, Spania, Frankrike eller Sverige).
En andel i en timeshare leilighet, vil også være omfattet av disse reglene.
Det kan tenkes at man kan komme i en situasjon, hvor pga. at man oppfyller vilkårene om eiertid og brukstid, er gevinsten ikke er skattepliktig i Norge, men likevel er skattepliktig for gevinsten til f.eks. Sverige. Da kan du ikke kreve fradrag i Norge, for skatten betalt på gevinsten i Sverige.
Unntak her vil gjelde for de land hvor skatteavtalen mellom Norge og det respektive land, bygger på den såkalte «unntaksmetoden». I disse tilfellene vil en gevinst ved salg av fritidsbolig i utlandet, ikke være skattepliktig i Norge (for eksempel. Belgia, Italia eller Kroatia).
I disse tilfellene vil du ikke kunne kreve fradrag for tap ved skattefastsettingen i Norge, selv om du har solgt eiendommen med tap.
Når du eier eiendom i disse landene hvor skatteavtalen med Norge bygger på unntaksmetoden, vil du også kunne få begrenset fradrag for gjeld og gjeldsrenter ved fastsettingen av formues- og inntektsskatt i Norge.
BESKATNING I UTLANDET
Her bli det for omfattende å skulle gå inn på alle den enkelte lands særskilte skatteregler.
I Spania som kanskje er det mest vanlige landet hvor nordmenn har feriebolig i utlandet, skal en slik kapitalgevinst ved salg av en fritidseiendom, beskattes med en skattesats på 19 %. Beregning av netto skattepliktig gevinst følger imidlertid spesielle spanske regler, som avviker fra beregning av gevinst ved salg av fritidseiendom i Norge.
Normalt vil det også påløpe en dokumentavgift som skal betales til spanske myndigheter ved et salg av en fritidseiendom.
Formuesskatten i Spania varier mellom 0,2 og 2,5 %, men her gjelder også visse unntak.
For å unngå å komme i en situasjon hvor man får et arvefall i Spania og vil være pliktig til å betale arveavgift i Spania (som kan utgjøre betydelige beløp), anbefales det at man i god tid planlegger hva som skal skje med eiendommen når man faller fra. Det anbefales å kontakte en lokal advokat i Spania for bistand mht. hvordan denne problemstillingen mest hensiktsmessig bør håndteres.
Denne bloggartikkelen tar for seg enkelte typiske situasjoner. Andre tilfeller hvor man f.eks. utelukkende leier ut fritidseiendommen, eller eier eiendommen via et aksjeselskap osv. vil konklusjonene mht. konsekvenser for beskatning mv. være annerledes enn det som er omtalt her.
