- HAR NÆRINGSEIENDOMMEN DIN RIKTIG SKATTEMESSIG FORMUESVERDI?
1.1 Typetilfellet
Eier du et aksjeselskap som igjen eier en forretningseiendom, kan det være svært lønnsomt at du følger med på at den formuesverdien skatteetaten benytter, ikke overstiger det som er antatt markedsverdi på eiendommen
1.2 Problemstillingen
Skatteetaten bruker i sin verdsettelse en sjablongmessig fastsettelse av formuesverdien på slike eiendommer.
I by-nære strøk og med god og sentral beliggenhet, vil nok den sjablongmetoden som benyttes, treffe relativt bra i forhold til antatt markedsverdi på slike næringseiendommer.
Ligger eiendommen mer avsides til, kan antatt markedsverdi av eiendommen, være langt unna skatteetatens verdsettelse.
1.3 Konkrete faktiske tilfeller
I et tilfelle vi kjenner til, hadde den sjablongmessige verdsettelse, medført en økning på formidable 400 %, på formuesverdien på aksjene i selskapet i løpet av de siste 10 årene.
Det kan i denne forbindelse vises til skatteloven § 4-10
«Verdien av næringseiendom skal settes ned etter krav fra skattyter, dersom den overstiger 90 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi» (2019)
Det interessante spørsmål i denne forbindelse er hva som er eiendommens «dokumenterte omsetningsverdi».
Formuesverdien på eiendommen, ble i det aktuelle tilfellet etter avholdt verditakst over dokumentert omsetningsverdi på eiendommen, redusert fra ca. MNOK 76 til MNOK 20.
2.BETYDNING FOR FASTSETTELSE AV FORMUESVERDI AV AKSJENE PÅ AKSJONÆRENES HENDER
Utgangspunktet er som det fremgår av skatteloven § 4-12 (7)
«Ved fastsetting av ikke-børsnoterte selskaps skattemessig formuesverdi, medregnes eiendeler og gjeld til full verdi, uten prosentvis reduksjon etter bestemmelsene i dette kapittel»
Som det fremgår av skatteloven § 4-17 (2) skal det ved fastsettelse av ikke-børsnoterte selskapers formuesverdi, skal næringseiendom medregnes til full verdi (100 %).
Når selskapet har krevd nedsettelse av formuesverdien, fordi den oversteg maksimalgrensen for verdi, på 90 % av dokumentert omsetningsverdi av næringseiendommen, skal selskapet bruke den nedsatte verdien, ved beregning av formuesverdien på aksjene på de personlige skattepliktige dvs. aksjonærene sine hender.
I det refererte tilfellet ble grunnlaget for beregning av formuesskatt på aksjonærenes hender nedsatt fra i underkant av MNOK 70, til like under MNOK 19. Dette gav aksjonæren en betydelig nedsatt formuesskatt årlig.
2.1 Når kan det være hensiktsmessig å sette i gang en slik verdsettelsesprosess?
Det vil være kostnader av et visst omfang både med en verdivurdering av eiendommen og til juridisk bistand i forbindelse med en evt. endringssak, så dette er ikke noe vi vil anbefale at man setter i gang ved små avvik mellom fastsatt formuesverdi og antatt omsetningsverdi.
Er avviket mellom fastsatt formuesverdi og antatt reell formuesverdi store, vil besparelsen i formuesskatt på aksjonærenes hender, bare for ett enkelt inntektsår normalt overstige pådratte kostnader med god margin.
Normalt vil man kunne be om endring for noen tidligere inntektsår, samt at man vil ha verdien av en fremtidig redusert formuesskatt i mange år fremover.
