Saken har nå vært behandlet i Borgating lagmannsrett, og tingrettens dom ble opprettholdt, men saken er slik vi oppfatter det påanket til Høyesterett, så den skattepliktige er standhaftig.
Hele salgssummen for eiendommen, ble ansett som skattepliktig etter reglene om beskatning av tomtegevinster.
Saken er litt spesiell fordi oppnådd salgssummen på eiendommen var såpass høy.
Boligen ble opprinnelig ervervet for MNOK 7,5 og hadde vært brukt som selgernes egen bolig i en noen år.
En eiendomsmegler hadde vurdert markedsverdien på eneboligen med 2,5 mål tomt, til MNOK 15 ved et mulig salg.
Da selgerne solgte til Fornebu Boligparkering AS, var salgssummen MNOK 38, dvs. 2,5 gangers antatt markedspris.
Selgerne rapporterte gevinsten ved salg av eiendommen, som et skattefritt salg av egen bolig i den skattemelding som ble innsendt, da kravene til såkalt eiertid og botid var oppfylt.
Skattemyndighetene var ikke enig, og hele gevinsten på vel MNOK 30 ble beskattet som tomtesalgsgevinst, noe som gav en skatteregning på ca. MNOK 7.
Lagmannsretten konkluderte med at prisen på MNOK 38, i vesentlig grad var bestemt ved muligheten til utvikling dvs. utviklingspotensialet på eiendommen, og at det var tilstrekkelig til å anvende tomtebeskatningsregelen. Det var utviklingsmulighetene på eiendommen uten bebyggelse, som var bestemmende for den høye prisen.
Når vederlaget for eiendommen på MNOK 38, i så stor utstrekning oversteg verdien som bolig på MNOK 15, var det iflg. lagmannsretten naturlig å anse gevinsten som ren kapitalinntekt (tomtesalgsgevinst).
Avgjørelsen fremstår som noe «streng og firkantet», og et resultat som hadde fremstått som mer rimelig, var for eksempel. at verdien av bolig med «naturlig arrondert tomt» MNOK 15, kunne selges skattefritt, og at det bare var den overskytende del av eiendommen med verdi på MNOK 23, som skulle «rammes» av tomtebeskatning. En slik fordeling av beskatningen ble ikke anført av de skattepliktige.
Hva betyr dommen for andre selgere ?
I et normaltilfelle de fleste andre steder i Norge, er salgssummen på boligeiendommen som selges vanligvis mye lavere, og det er kanskje ikke så iøynefallende for skatteetaten at salget i realiteten vil være en tomtesalgsgevinst,
Forutberegneligheten for selger ved denne type salg av eiendommer er for dårlig, og reglene er skjønnsmessige, slik at det kan bli noe tilfeldig hvem som rammes av en slik tomtesalgbeskatning eller ikke.
Dersom man skal selge en slik boligeiendom hvor tomten er stor, og dette kan være en aktuell problemstilling, vil vi anbefale å legge litt ressurser i å undersøke skatteposisjonene sine. Trolig vil en løsning med å skille mellom:
- En skattepliktig del av tomten som oppgis til beskatning som tomtesalgsgevinst og
- En del av eiendommen som kommer inn under reglene for salg av egen bolig
gi den mest fordelaktige beskatningen totalt sett for selger.
Vi kan bistå med en slik vurdering av boligeiendommens skattemessige beskaffenhet og evt. utarbeidelse av vedlegg til skattemeldingen.
